2020年　賃貸借に関する民法改正の留意点（基本はなにも変わってない）

お手軽な投資は少額で始められるロボットアドバイザー、投資信託、株式投資などがあります。その他にも不動産を賃貸している方もいらっしゃると思います。そこで、今回は不動産賃貸借に関する2020年改正について、解説を加えたいと思います。

ここで、説明させていただくのは主に敷金の話と原状回復義務の話です。法務省のパンフレットを見るとこの二つが賃貸借における法改正である、つまり新しく加わったことであるかのうな印象を受けます。しかし、敷金返還義務も原状回復義務も改正前から判例法によって認められていたものを明文化しただけです。改正によってドラスティックに変更された部分もありますが、今回の改正は、判例を明文化して、わかりやすい民法にしましょう、とうのが根源にあります。

法務省のパンフレットでも（⇓）、「確立したルールを条文に明記」したものと言っております。

敷金返還請求権

改正前

賃貸借契約を締結する場合に、賃料のほかに支払いが必要となる場合があるものとして、礼金と敷金があります。礼金は契約締結に際して、建物を賃借するお礼の意味がります。賃貸人からしてみたら、この礼金は仲介不動産屋に支払う手数料として消えていってしまうのがほとんどではないでしょうか。

一方で、敷金は賃料、その他、賃借人が賃貸人に負う債務の一切を控除して、残額がある場合は返還が義務付けられているものです。簡単に言えば、賃料を賃借人が支払わない場合、敷金から差し引きすることができます。また、後述する原状回復義務の範囲内で敷金から、原状回復に係る費用を控除して賃借人に返還することができます。

これは従来から認められていました。賃貸借契約書に「敷金」とは。。。という定義がなくとも判例が存在しており、契約書上、「敷金」と言えば、上述の意味であることが当事者の合意事項とされていたのです。

改正後

改正によって、下記の民法622条の2が追加されました。

これによって、敷金の定義が明確に法定されることになりましたが、従来となんら何ら異なるところはありません。要は、黄色いマーカー部分ですが、賃貸借が終了した時は、賃貸人は敷金から原状回復義務に係る金銭を差し引いて返還しなければならないこと（1項）、賃料を賃借人が支払わない場合は、賃料を敷金から差し引けること（2項）が明文化されたにすぎません。なにも大騒ぎすることではありませんね。法務省も大改正なんて言うから、みんな混乱するんだと思います。

第四款　敷金
第六百二十二条の二　賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２　賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

法務省の下の説明は正しいのですが、敷金が新設されたと誤解する人がチラホラいらっしゃいますので、気を付けてください。