投資法人みらい（REIT）は今でも買っていい？

高配当という意味ではリートが挙げられると思います。高配当株が好きな方は、リートにも手を出しているのではないでしょうか？

リートとは

リートは個人からお金を集めて、それで物件投資をして、賃貸料などを出資者に戻す仕組みです。

コロナショックとリート

コロナショックで価格が下落しましたが私もいくつか保有しています。

ホテル系は最悪です。コロナショック前のインヴィンシブルは６％近い配当がありました。しかし、賃貸先のホテルが一社に偏っていたために、値引き交渉に負けてしまい、配当はほとんどありません。今後の上昇を期待して購入するかもしれませんが、今回の供給は投資方針が貸し出している先が少ないと、その貸出先が倒産等したときのリスクが大きいことから、かなり慎重になると思います。詳しくは、こちらの記事が参考になると思います。

コロナショックの前も後もリートを購入していますが、ホテルの回復はほとんどありません。一方で住宅系リートのサムティやスターツプロシードは、コロナ前の水準を回復しています。したがって、これから買い時ということはないと思います。物流系もすでにコロナ前の水準に戻りつつある購入タイミングではありません。

現在、ナンピンで考えているのが投資法人みらいとさくら総合リートです。これらは商業施設も資産構成に含まれております。商業施設はコロナショックがあったとは言え、賃貸収入が一気になるとは言えないので、配当金も維持されやすい傾向が今のところあります。一方で、今後は不景気突入で賃料の値下げ交渉などで配当利回りが減少するリスクがあります。加えて、アマゾンなどの通販がコロナで急上昇してきたことで、商業施設は微妙になるとの予想もあります。しかし、コロナショックで私が体験したことは、日用品・食料品は通販でもいいかもしれませんが、おしゃれをしたい場合や、おしゃれなキッチン用品、見た目の付加価値が高い商品というのはどうしても通販で買う気にならないと思いました。やはり、商業施設に出店する店舗の性質は変わるかもしれませんが、商業施設そのものはやはり存在し続けるだろうと予想しています。その意味では、もうちょっと購入のチャンスをうかがってみようと思っています。

⇓　私の保有リート一覧

投資法人みらい

単に私の含み損失が大きいから注目しているだけかもしれませんが、投資法人みらいに着目しています。

みらいのアセットタイプ

オフィス

アセットタイプの半数がオフィスです。

オフィスタイプでいえば、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（３２９８）があります。これは、下記の通りコロナ前は３％程度の配当利回りでしたが、コロナ後は8％近くまで上昇し、現在は５％近くをキープしています。しかし、じわじわと配当利回りは減少し、一方で基準価格は上昇しています。オフィスに関しては、在宅勤務が増えたことから、オフィス需要が減るのではないかと噂されています。しかし、営業職に関しては必ず、オフィスが必要でしょうし、IT業界が家で仕事ができるとしても、ずーと家で仕事をするわけにはいきません。必ず、みんなが一堂に会する場所が必要になってくると思います。人とのかかわりがインターネットなどの通信を介してだけで成り立つとは到底思えません。そうであれば、オフィス需要はコロナ前のバブル水準まで戻るかは置いておいて、まだ上昇余地は残っていると思っています。

⇓がみらいのオフィスアセットの内容です。品川シーサイドパークタワーや川崎テックセンターが上位を占めています。場所的に悪くないので、今後も安定して需要があると思っています。

商業施設

みらいは次づいて、商業施設とホテルへの投資を行っています。インヴィンシブルで損失を私は出しましたが、そこで学んだのは、分散投資の大切さです。インヴィンシブルのほかのホテルリートであるジャパンホテルは復活しつつあります。ホテルジャパンは複数の借主を有していました。インヴィンシブルは配当利回りが高いけど、借主も一か所のヤバい投資先だったんだと思います。きちんと貸主を分析しておかないとなりませんね。

MIUMIU神戸、渋谷ワールドイーストビル、THINGS青山、MIキューブ仙台クリスロード、イオン葛西店、MEGAドン･キホーテ和泉中央店、ミ・ナーラがあり、今後、商業も回復してくると考えられるので、あまり心配しておりません。

問題のホテル

ホテルに関してはやはり問題ですよね。インバウンド需要がなくなり、今後、どの程度で復活するのかわかりません。また、そのうち復活するかもしれませんが、何年先のことかわかりません。

みらいは下記のようなホテルを所有しており、貸し出しております。スーパーホテルやコンフォートホテルが多いですね。

ホテルサンルート新潟、ダイワロイネットホテル秋田、スーパーホテル仙台・広瀬通り、スーパーホテル大阪・天王寺、スーパーホテルさいたま・大宮、スーパーホテル京都・烏丸五条、コンフォートホテル新山口、伊勢シティホテルアネックス、コンフォートホテル北上、コンフォートホテル長野、ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町、スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前、スマイルホテル名古屋栄、ホテルWBF淀屋橋南

ホテルWBF淀屋橋南　解約

先日のニュースで、淀屋橋南のホテルについてWBFとの解約が決定しました。インヴィンシブルは解約という選択肢がなく、投資主を無視した値引きへとつながっていましたが、そこは複数の貸主を有し、かつ、複数の種類のアセットを運用している「みらい」だと思いました。つまり、解約したホテルをスタートアップ向けのオフィスに変更したわけです。こういう風にコンバージョンできるところが複合リートのメリットなのだと思います。（たんにインヴィンシブルがリスク高すぎただけなのかもしれませんが。その分、配当金はよかったわけで。。。）

加えて、ホテルをオフィスに代えて使用しようという発想の転換のすごさと、私は上述の通りオフィスの需要は減らないと考えていること、もしかしたら大規模オフィスは減るかもしれないけど、逆にコロナで、個室オフィスは増えるかもしれないこと（米国ならある程度のランクの人はサラリーマンでも個室を持っている）から、よい投資先になるのではないかと考えています。あくまで個人的な見解です。

大阪エリアのオフィスマーケットの底堅さ等を踏まえ、本テナント撤去後の抜本的な再構築として事業会社や企業を目指す人にとって魅力的なレンタル・コワーキングスペースを兼ねた「セットアップ型サービスオフィス」へのコンバージョンを計画しており、具体的な追加投資やテナントリーシングに向けた施策等を運営会社と協議してまいります。コンバージョン計画の内容やスケジュールについては決定次第公表する予定です。

投資法人みらい（2020年5月25日ニュースレター）

みらいの投資口価格と配当利回りの推移

コロナ前は配当利回り５％程度でしたが、現在は７％程度です。私は今後も成長してくれるだろうと考えております。一番含み損も出している案件ですし、もう少し冒険してみてもいいかも、と考えております。ただ、すでに、50万円ほど、みらいを購入しており（含み損10万円）、なるべく一個の個別資産は50万円以下に抑えたいという現状からすると、さらにナンピンするか、来週あたり、悩んでみたいと思います（コロナ後4口購入済み）。